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万万想不到,楼市大逆转!神逆袭!

作者:袋鼠妈妈     日期:2019.12.06

据上海易居房地产研究院数据,2019年9月上半月,全国楼市“金九”不再,新房成交量较8月同期下滑7%。万万想不到,楼市大逆转!神逆袭!

据上海易居房地产研究院数据,2019年9月上半月,全国楼市“金九”不再,新房成交量较8月同期下滑7%。万万想不到,楼市大逆转!神逆袭!

万万想不到,楼市大逆转!神逆袭!.jpg


       拆分看,带领全国楼市下滑的并不是三四线,而是楼市大白马——一二线。

据易居研究院数据,9月上旬,4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下跌7%;16个二线城市环比下跌8%;而15个三四线城市成交面积下滑幅度最小,仅仅微跌3%。


        一二线,真熄火了!

8月25日,著名财经作家叶檀亲赴一线实地考察,发现上海几个楼盘,二手房价格下跌将近20%。上海考察前,叶檀在北京也目睹了类似的情况,二手房价格实实在在下跌中。

北京、上海之外,广州情况也是不容乐观。

据广州链家研究院数据,8月份,广州二手房成交量环比7月下降12%,成交价格则连降4个月创年内最低水平。

进入9月,一线城市颓势不改。

据中原地产数据,截至9月17日,北京地区二手房成交量同比下跌44.51%,环比下降7.42%。

中国证券报消息,北京地区二手房源十分充裕,为了突出所卖房源,不少房源甚至被贴上了“甩卖”的标签。

一线熄火,二线同样转凉。

2019年,被誉为楼市风向标的最火苏州,从8月开始正式从热转冷。

据克而瑞苏州数据统计,2019年8月,苏州(含吴江)商品住宅的成交均价环比下跌14%。进入9月,苏州楼市出现新的情况。楼市低迷,导致开发商甚至开始放弃购买苏州土地。

据澎湃新闻消息,9月18日,苏州土地市场,2019年首次出现流拍的情况。

一二线不容乐观,三四线却是另外一副模样。

此前,有人曾经分析道,8月份,三四线城市逆势成交上涨,且涨幅表现明显,不同等级城市,8月份二手房变化,三四线城市明显上行。

9月,三四线城市数据,依旧鹤立鸡群。

据诸葛找房数据,9月最近一周,二手住宅市场均价表现各异,一线城市微涨,三四线城市持续上涨,二线城市持续下跌。

其中一线城市二手住宅市场环比均价59866元/平方米微涨0.05%,一线城市二手住宅市场均价小幅波动,趋于稳定;二线城市市场均价17903元/平方米,环比下跌0.41%,跌幅扩大,连续5周下跌;三四线城市市场均价11496元/平方米,环比上涨0.11%。

“水龙头”拧紧 三四线竟还能逆袭?


7月以来,从信托开始,银行接力,发债继续,楼市资金控制之严,史上罕见。

7月之后,资金严控蔓延,从房企到个人,全渠道封锁,紧之又紧。

以最先控制的地产信托融资为例,2019年前两个季度,地产信托融资高歌猛进,余额占比创8年新高,新增融资占比创历史新高。

进入7月,地产信托明显收紧。

据用益信托数据,7月68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品,规模仅达655.8亿元,较6月份的605只1084.51亿元的规模,在发行数量上“缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%。

8月,在7月地产信托大幅缩水的情况下,又进一步下降,融资规模环比7月降低近4成,还剩下402亿元。

9月,悲催继续。

9月9日到15日,房地产类信托的资金募集规模大幅回落,仅仅募集到8.50亿元,环比缩水幅度接近90%。

9月20日,央行降息,只调整1年期LPR,而选择维持房贷利率新锚——5年期LPR,不动。

此举信号非常明显,降息可以,楼市无缘。

表面看,楼市资金如此紧张,三四线应该和一二线同甘苦共进退,那么问题来了,为什么从8月开始,三四线反而脱颖而出?

据观察,三四线楼市反常,主要有如下几个原因。

第一,不对称加息,三四线独善其身。

汇总各大新闻源,以及融360每月不定期公布的数据,发现房贷利率上涨的绝大多数是一二线城市。

比如苏州,已经突破6%,成了房贷利率最高的城市。

而三四线及以下城市,不但罕有声音传出来,房贷利率提高,反而不少地方出现买房给补贴,政策边际不断放松。

9月20日,据九江新闻,九江市企业引进人才,首次购房最高补贴3万元。

9月12日,据网易新闻,连云港赣榆财政补贴鼓励农民进城买房, 90平米以上按购房款1.2%奖励。

9月10日,据临澧广播电视台,湖南临澧县出台进一步促进房地产平稳健康发展的9条意见,放宽首套房认定条件,实行购房货币补贴。

第二,资金严控,三四线有缓解之道

7月楼市资金开始严控的时候,三四线城市有“额外接口”,引入资金,这个接口叫专项债。

过往历史,专项债有70%左右是用于棚改和土储等项目。

据机构统计,2019年前7个月专项债已经用去80%的额度,且8月份发行速度进一步升温,单月发行专项债近3200亿元,比7月份多出200亿元。

从规模看,8月的发行量仅次于楼市小阳春3月,以及提出加大专项债投放的6月。

据证券日报,8月,河南等地专项债甚至已经提前完成了全年的发行任务。

8月专项债的发放规模堪比小阳春时期,同时,8月三四线楼市异军突起,毋庸置疑,这个逻辑对应关系非常明显。

第三,超级文件的影响可能出乎意料

2019年4月,发改委曾经下发过一份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的文件。现在一般称之为超级文件。

在这份文件里,破天荒的提出,未来除了超大城市,都要全面放开落户限制。

过往分析,长期看,此举必然利好大城市、核心城市。

但现实看,短期内三四线城市率先享受到利好,尤其在三四线城市不断祭出农民入城买房给补贴的优惠政策引导下,这种效应进一步放大。

8月、9月楼市变化确实超乎想象,那么未来三四线城市能否持續一马当先?

答案很明确,恐难再续!

原因也很简单。8月4日,国常会上已经明确指出,三四线楼市发动机——专项债,从10月份开始不得用于房地产项目。

考虑到绝大多数省市2019年的专项债已经发放完毕,接下来这方面的资金无法再成为三四线楼市的顶梁柱。

此外,政策变量存在边际效应递减,如果城市吸引力匮乏,落户放开的买房需求很难长远。

当然,最重要是大环境对楼市依然严峻。

9月23日,官媒新华社旗下经济参考报特别刊发题为《坚定推动楼市向“房住不炒”理性回归》的评论文章,里面有一段话值得大家思考:“过去我国房价存在非理性刚性上涨预期,但凡有宏观金融政策出台,总有大量的市场参与者从有利于‘买的角度片面理解。有鉴于此,当前要着重对楼市这种“‘自我陶醉保持高度警醒,防止形成羊群效应。”

想要打破楼市长牛20年建立起来的刚性预期,避免楼市自我陶醉,保持定力,住房不炒,不让房价大涨,太重要!本文由袋鼠妈妈编辑整理,只做学习参考,不做投资建议,更多金融知识请关注我们,如需转载请注明出处。   




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